Guide comparatif et classement des meilleures SCPI 2025 📈

🔍 Définition : qu’est-ce que la SCPI ?

La SCPI est l’initiale de Société Civile de Placement Immobilier. Une SCPI est en réalité géré par une société d’investissements collectifs qui a pour principe l’achat et la gestion d’un bien immobilier locatif. Ainsi, la SCPI est un placement d’épargne collectif et sécurisé qui permet d’obtenir de nombreux avantages pour investir et obtenir des rendements sur le long terme. 

Pour simplifier les choses, investir en SCPI revient à devenir "copropriétaire" (dit associé) de différents biens immobiliers et de percevoir des revenus à travers les loyers reçus des immeubles en fonction de votre part détenue. Effectivement, à partir du moment où vous investissez dans une SCPI, vous détenez alors un patrimoine immobilier sous forme de part. Ce capital via la SCPI est géré par une société de gestion locative de bien ce qui permet de réduire l'implication de l'investisseur et donne lieu ainsi à un investissement dit "revenu passif".

Le fait d'investir dans une SCPI permet d'effectuer un placement en immobilier sans pour autant devoir gérer le bien et sa location : achat, gestion des locataires et de l'occupation du bien, entretien ou travaux... la SCPI offre la possibilité d'un investissement immo sans les contraintes inhérentes à l'immobilier (c'est la société de gestion qui prend en charge ces aspects).

Revenus passifs : investir en SCPI ou l'investissement locatif ?

Tout comme un investissement locatif, la SCPI permet de percevoir des revenus à travers les loyers perçus mensuellement au prorata du volume des parts détenues. Cependant, contrairement à un investissement locatif, vu que vous n'avez pas à gérer avec un investissement en SCPI la recherche et l'achat du bien, ni celle du locataire ou même l'entretien, nous parlons donc de revenu passif.

Et c'est la grande différence avec un investissement locatif : investir en SCPI permet de générer des revenus passifs car vous n'avez aucune démarche administrative ou à gérer le bien immobilier. 

La seule chose à faire est de choisir votre société de gestion et la meilleure SCPI pour optimiser votre rendement, et c'est là que nous intervenons avec notre comparaison des SCPI.

Autre point différenciant avec un investissement locatif, c'est qu'investir en SCPI permet de réduire les risques de l'immobilier. Comme vous le savez, investir en immobilier comporte des risques liés à la location et notamment aux paiements des loyers. Par exemple, avec un investissement locatif sur un bien immobilier, si votre locataire n'honore pas son loyer cela se traduit par 0 € de revenu sur la période concerné pour vous ! 

En effet avec votre investissement en SCPI, votre placement est diversifié sur plusieurs biens immobiliers (bureau, commercial ou résidentiel). De ce fait, en cas d'impayés de loyer, de dégradations par les locataires ou l'inoccupation du bien, l'impact pour vous est que ces risques sont minimisés puisque votre placement est diversifié sur différents bien immobiliers.

Quel rendement avec un investissement & placement sur les meilleures SCPI ? 

Mais alors quel rendement je peux atteindre d'une SCPI ? D'après une étude de ASPIM-IEIF, l'année 2020 a clôturé avec une performance globale de 5,30% et un rendement moyen à l'année de plus de 4 % sur les SCPI. Quand à la croissance moyenne du prix de parts en SCPI, elle est de 1,12 %.

Un placement dans l'une des meilleures SCPI permet un rendement largement plus haut que le livret A (0,50 %) sachant que les parts de SCPI ne sont pas soumises à la bourse et échappent ainsi à la volatilité des marchés boursiers.

Pour optimiser le rendement de votre placement, nous vous invitons à effectuer une comparaison et consulter des guides comparatif comme notre classement des meilleures SCPI.

Les différentes catégories de SCPI : quelle est la meilleure SCPI ?

Sur le plan fiscal, il existe 3 types de SCPI que nous allons vous décrire ici.

La SCPI de rendement

Ces SCPI représentent la majorité du marché, car elles offrent un meilleur rendement grâce à des revenus réguliers. La SCPI de rendement se décline en plusieurs natures :

• SCPI diversifiée : les investissements sont répartis pour offrir des avantages réguliers.

• SCPI de commerces : les investissements se font dans des murs de magasins et privilégient les meilleurs emplacements.

• SCPI de bureaux : les investissements sont orientés sur l’immobilier dans les grands secteurs d’affaires.

• SCPI régionale : les investissements se font sur des biens distincts dans une zone géographique dynamique.

• SCPI spécialisée : les investissements sont axés sur un domaine spécifique tels que la santé.

La SCPI fiscale

Nous distinguons plusieurs types de SCPI fiscale :

• SCPI de déficit foncier qui désigne l’acquisition de biens à rénover. Le montant des travaux réalisés est de ce fait déduit des loyers perçus. Si le coût des travaux dépasse celui des loyers, le déficit foncier crée vient minorer le revenu intégral de l’investisseur avec un plafond de 10 700 €. Si le déficit est supérieur à cette somme, le solde peut être reporté sur les revenus fonciers à venir pendant 10 ans.

• SCPI Malraux : La structure s’engage dans des biens classés. Les travaux de rénovation effectués ouvrent alors droit à une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % selon la zone à condition que les immeubles soient loués pendant 9 ans et que l’enveloppe de travaux ne dépasse pas 100 000 € par an.

• SCPI Pinel : Ces produits sont en baisse dans le monde des SCPI. Le mécanisme d’incitation fiscal proposé en cas d’investissement est en direct. Sur ce type de SCPI, l'investissement est uniquement dirigé vers des biens résidentiels et loués avec plafonnement des loyers. L’investisseur bénéficie en contre-partie d'une réduction d’impôt jusqu’à 21 % sur 12 années.

La SCPI de plus-value

Ces SCPI sont plus rarissimes, car leur finalité n’est pas d’obtenir des revenus réguliers, mais de pouvoir jouir d’un capital ayant augmenté entre la date de souscription et la date de revente des parts. Le choix des capitaux est réalisé essentiellement ainsi selon la plus-value potentielle du bien.

Choisir la meilleure SCPI : comment faire ?

L’investissement dans une SCPI peut se réaliser de trois façons : en pleine propriété, en nue-propriété ou en usufruit dans le cadre d’un démembrement.

Pour l’achat des parts de SCPI, plusieurs possibilités sont possibles :

• Par le biais d’un organisme bancaire ou d’un professionnel de gestion.

• En passant par une assurance vie ou via un contrat de capitalisation.

Une fois que la prise de contact avec l’un de ces intervenants est effectuée, vous pouvez acheter au comptant ou à crédit. Quel que soit votre partenaire, des frais seront déduits et varient en fonction de la SCPI souscrite. Ces frais permettre d'assurer la recherche, la distribution et gestion des biens immobiliers de la SCPI.

Avant d’investir dans une SCPI, renseignez-vous sur les frais appliqués. Il en existe principalement trois types :

• Les frais d'entrée à la souscription en SCPI (5 % à 12 % du placement) : attention malgré le nom, cette commission est payée à la sortie de la SCPI dans les faits.

• Les frais de gestion annuelle ou trimestrielle (8 à 10 %) : ces frais sont prélevés avant votre rémunération de votre part de loyers.

D’autres frais peuvent s’appliquer, lisez consciencieusement les conditions de chaque acteur avant de choisir et investir en SCPI. A travers notre comparatif et classement des meilleures SCPI, vous allez pouvoir bénéficier des frais les plus bas du marché pour optimiser votre rendement de la SCPI.

En savoir plus pour investir en SCPI !

✅ Les avantages d’investir dans des parts de SCPI

Investir dans des parts de SCPI apporte des avantages considérables :

• Vous pouvez commencer avec un montant abordable partant d'une centaine d'euros contre plusieurs milliers d'euros pour un achat immobilier.

• Vous avez accès à des actifs immobiliers de qualité et rentables comme des bureaux, commerces de centre-ville, petits centres commerciaux, etc. Ils sont peu accessibles aux particuliers par de leur rareté et leur ticket d’entrée élevé (plusieurs centaines de milliers d’euros).

• Des revenus passifs : vous n’avez aucune contrainte car l’intégralité de la gestion (locataires, entretien, arbitrage des actifs, etc) est prise en charge par la société de gestion qui gère la SCPI.

• Vous bénéficiez d’une mutualisation des risques locatifs (manque de locataire, impayés, dégradations,...) grâce au nombre accru d’immeubles et de locataires. Le risque est réparti sur les locataires, sur les typologies et sur les secteurs géographiques.

• Possibilité d'exploiter l'effet de levier avec un investissement en SCPI à crédit.

• Il est possible de revendre partiellement ses parts de SCPI contrairement à un investissement immobilier classique.

❎ Les points de vigilances liés à l’investissement en SCPI

Toutes les SCPI ne se valent pas, il serait plus judicieux de bien se renseigner et effectuer une comparaison à travers notamment notre classement et comparatif pour choisir la meilleure SCPI et optimiser son placement.

Les points de vigilances et risques à retenir pour investir en SCPI :

• Un placement long terme allant de 8 à 15 ans : si vous nécessitez une liquidité rapide ce n’est donc pas le bon placement pour vous.

• Les frais appliqués par la société de gestion : effectuer une comparaison de SCPI avant de souscrire.

• Le risque de perte de capital : la valorisation de vos parts dépend du marché immobilier ainsi que de la gestion et stratégie de la société de gestion,

• Les revenus et revente des parts ne sont pas garantis et varient selon l’évolution du marché immobilier.

• La gestion est déléguée donc pas de prise de décisions et une visibilité limitée contrairement à l'investissement locatif.

• La société de gestion peut faire faillite, mais dans ce cas, c’est l’AMF se charge de faire gérer la SCPI par une autre société.

• Le risque en cas d’acquisition des parts de SCPI à crédit.

☑️ SCPI et assurance vie : le fonctionnement

Vous pouvez également investir en SCPI au sein d'un contrat d’assurance vie avec des acteurs comme Corum ou le courtier Linxea.

Cette solution présente de nombreux avantages pour un placement en SCPI :

• Niche fiscale : permet de bénéficier du régime fiscal de l’assurance vie, 

• Profiter des frais de gestion bas d'une des meilleures assurance vie en ligne.

• Permet de diversifier votre portefeuille de placement de votre contrat d’assurance vie et donc son rendement.

• La revente de vos parts est simple et facile (les courtiers et assureurs sont obligés de garantir la liquidité des parts de SCPI).

Il existe néanmoins des inconvénients d'investir en SCPI via une assurance vie :

• Vous ne pouvez pas utiliser un prêt pour investir dans des parts de SCPI.

• Les frais de gestion du contrat d'assurance vie impactent le rendement final.

• La distribution n'est pas toujours équivalente à 100 % des loyers.

• Des contraintes de conservation au sein de certains contrats d'assurance vie.

Je consulte les meilleures assurance vie !

Vendre les parts de SCPI : comment faire ?

La première chose à savoir c'est qu'il est possible de vendre vos parts d'une SCPI quand vous le souhaitez que ce soit partiellement ou la totalité. Cependant, il faut retenir que les SCPI sont des placements et un produit d'épargne long terme avec une durée préconisée 10 ans minimum.

Le procédé de revente de vos parts de SCPI de rendement varie selon le type de capital que nous détaillons ci-dessous.

Le cas d’une SCPI à capital fixe

La vente des parts doit se faire sur un marché secondaire organisé par la société de gestion. L’estimation des parts s’effectue en fonction de l’offre et de la demande de parts au moment où vous placez votre approche de vente.

Le cas d’une SCPI à capital variable

Vous pouvez céder vos parts lorsque vous le souhaitez. Pour y parvenir, posez une demande à la société de gestion de la SCPI. Au cas où il existe un volume de souscription équivalent, elles pourront compenser les retraits qui seront exécutés à la valeur dite de retrait. Ils correspondent aux prix de souscription défalqués de la commission de souscription.

🧾 Quelle est la fiscalité pour les SCPI ?

Pour commencer sur le sujet de la fiscalité d'une SCPI, il faut savoir qu'il y a 2 types de revenus avec un placement en SCPI :

• Revenus locatifs (part de loyers qui vous percevez) : ces revenus sont soumis a l'impôt sur le revenu et sont donc à déclarer comme des revenus fonciers au réel.
• Revenus financiers : ces revenus sont imposables selon votre choix et le plus pertinent pour vous soit au Prélèvement Forfaitaire Unique soit 30% (flat tax) ou à l'impôt sur le revenu.

Il faut noter que la fiscalité des revenus de SCPI varie en fonction du type de SCPI que vous avez choisi.

Quelques points à retenir sur la fiscalité des SCPI : 

• Si vous placez en SCPI via un contrat d'assurance-vie, vous bénéficiez de l'avantage fiscal après 8 ans de votre contrat où vous êtes exonéré de l'impôt sur le revenu sur la plus-value réalisée.
• En cas de gains sur la revente de vos parts de SCPI, vous êtes imposable sur la plus-value sauf si vous possédez ces parts depuis plus de 22 ans.
• Et vous êtes aussi exonéré des prélèvements sociaux en cas de détention de plus de 30 ans des parts SCPI.

Pour déclarer simplement vos revenus issues des SCPI, nous vous recommandons de vous appuyer sur l'Imprimé Fiscal Unique délivré par la société de gestion.

🚀 Conclusion : notre avis & astuces pour choisir la meilleure SCPI en 2025

Investir en SCPI est un placement pertinent qui permet un investissement immobilier sans pour autant avoir à gérer les contraintes d'un bien. Choisir la meilleure SPCI permet à la fois de percevoir un revenu passif avec un taux de rendement attractifs tout en mutualisant les risques liés à un investissement immobilier, c'est donc un très bon choix de placement et d'épargne selon notre avis. Effectuer un placement en SCPI est à la fois une façon simple et accessible pour diversifier son épargne ou encore préparer sa retraire avec un revenu complémentaire.

L'investissement dans les meilleures SCPI représente pour l'épargnant investisseur :

1. Un placement long terme en immobilier sans les contraintes.
2. Une épargne accessible à partir de quelques centaines d'euros.
3. Des revenus passifs et diversifiés.

En effet, le fait d'effectuer un placement en SCPI est une façon simple d'investir en immobilier et de diversifier vos placements. Cependant, il essentiel de choisir la meilleure SCPI ainsi que la société de gestion pour la fois obtenir des frais compétitifs mais aussi des biens et une gestion de qualité à travers le classement des SCPI.

Pour cela, nous vous recommandons des acteurs experts et spécialisés comme Portail-SCPI qui ont pour objectif de vous accompagner et conseiller de A à Z dans votre investissement et placement en SCPI.

 

Pour conclure ce guide comparatif des meilleures SCPI, il est important de rappeler qu'il est essentiel de diversifier votre épargne et patrimoine avec différents placements. Nous invitons ainsi à consulter notre comparatif des meilleures assurance vie mais aussi le guide du PER ou encore le classement des PEA pour fructifier votre épargne et optimiser les rendements de vos investissements.

Pour finir, ce classement et comparatif SCPI est uniquement à titre informatif. Avant d'acter, rapprochez vous d'un conseiller financier car investir comporte un risque de perte.

📌 FAQ : Toutes vos questions autour du SCPI

✓ Quels sont les types de propriété dans lesquelles sont placées les SCPI ?

Les SCPI sont investis principalement dans les biens immobiliers. En fonction de la stratégie d'investissement de la SCPI en question, vous pouvez investir dans différents types de biens. 

Si vous désirez investir dans des biens immobiliers, vous pouvez opter pour : 

• Des bureaux, généralement situés dans des centres d'affaires ou des zones commerciales. Les loyers proviennent des entreprises louant les locaux.
• Des commerces, tels que des magasins, des centres commerciaux ou des locaux commerciaux individuels. Les loyers proviennent des entreprises qui exploitent ces espaces.
• Des logements résidentiels, tels que des appartements ou des maisons. Les loyers proviennent des locataires résidentiels.
• Des hôtels. Dans ce cas, les revenus sont générés par les clients qui séjournent dans ces établissements.
• Les entrepôts. Investir dans des entrepôts et des installations logistiques qui sont louées à des entreprises pour le stockage et la distribution de marchandises.

Investir dans la pierre permet de bénéficier de prix plus avantageux. En effet, acheter des grandes surfaces vous permettra d'acheter à un meilleur prix. En outre, le secteur immobilier tertiaire génère un rendement supérieur par rapport à l'immobilier destiné à la location résidentielle.

✓ Comment sont redistribués les loyers ? 

Le principe fondamental de cet investissement réside dans le fait que la société de gestion de la SCPI prend en charge toutes les charges en votre nom. Par conséquent, les loyers que vous percevez sont nets de toute charge.

En d'autres termes, ces charges sont prélevées à la source par le gestionnaire de la SCPI. D'un point de vue technique, les loyers sont versés trimestriellement en fin de période par virement. Cependant, il convient de noter qu'ils sont considérés comme des revenus nets avant imposition. En effet, ces revenus seront soumis à l'impôt en fonction de votre tranche marginale d'imposition.

✓ Quels sont les avantages de l'effet de levier du crédit pour investir dans des parts de SCPI ?

Il existe plusieurs types de crédits destinés à l'acquisition de parts de SCPI :

• Crédit à la consommation
• Crédit amortissable
• Crédit in fine

L'un des principaux avantages du recours à un emprunt pour financer un investissement en SCPI réside dans la possibilité de constituer un patrimoine sans disposer d'un capital initial en conséquence. L'objectif est de créer un portefeuille immobilier grâce à un effort d'épargne mensuelle.

De plus, cet effet de levier permet de réduire l'apport de personnel requis chaque mois pour l'investissement. Les revenus locatifs provenant des SCPI contribuent à couvrir une partie de la mensualité. Ainsi, du point de vue de l'investisseur, l'impact financier réel correspond à la mensualité diminuée des loyers après déduction de l'impôt sur les revenus fonciers et des intérêts de l'emprunt.

✓ Est-il envisageable de transmettre la nue-propriété de SCPI à ses enfants ?

Transmettre la nue-propriété de SCPI à ses enfants est possible. Cette démarche offre notamment l'avantage de réaliser une optimisation fiscale pour les droits de succession à venir.

En effet, en ne cédant que la nue-propriété, vous réduisez mécaniquement la valeur globale de la transmission. Au moment de votre décès, l'usufruit se réunit automatiquement à la nue-propriété, et ce, sans encourir de frais supplémentaires.