Revenus de SCPI, comment remplir sa déclaration d’impôt ? Guide imposition & fiscalité SCPI 2024

 

 

L'investissement dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) peut être une stratégie judicieuse pour diversifier son portefeuille et générer des revenus réguliers. Cependant, comme tout investissement, les revenus issus des SCPI sont soumis à l'impôt et doivent être déclarés avec soin. Ce guide est conçu pour vous accompagner pas à pas dans la déclaration de vos revenus SCPI, en vous fournissant les informations clés et les conseils pratiques pour naviguer dans le processus fiscal avec aisance.

Que vous soyez un investisseur chevronné ou que vous fassiez vos premiers pas dans le monde des SCPI, comprendre comment déclarer correctement vos revenus est essentiel pour optimiser votre fiscalité et rester en conformité avec la législation. Nous aborderons les différents régimes fiscaux applicables, les formulaires à remplir, et les stratégies pour maximiser vos avantages fiscaux.

Quelles sont les diverses options de régimes fiscaux disponibles pour les SCPI ?

Les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont soumises à différents régimes fiscaux en France, en fonction de la nature des revenus et des choix de l'investisseur. 

Ci-dessous sont énumérés les principaux régimes fiscaux en vigueur :

• Revenus Fonciers : les revenus générés par les meilleures SCPI de rendement sont considérés comme des revenus fonciers.Ils sont imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu ainsi qu'aux prélèvements sociaux en vigueur.
• Régime Réel : ce régime s'applique si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € par an. Il permet de déduire des charges réelles telles que les intérêts d'emprunt, l'assurance décès invalidité, ou les frais financiers d'un crédit immobilier pour diminuer l'assiette fiscale.
• Régime Micro-Foncier : si les revenus fonciers perçus sont inférieurs à 15 000 € par an, ce régime permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30 % sur l'ensemble des revenus fonciers générés. Aucune charge n'est déductible du bénéfice foncier généré sous ce régime.
• Revenus Financiers : parfois, les SCPI peuvent générer des revenus financiers issus des placements de capitaux à court terme ou de placements de trésorerie. Ces revenus sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30 %, qui inclut l'impôt sur le revenu au taux de 12,8 % et les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.Toutefois, il est possible de renoncer à l'impôt forfaitaire et d'opter pour l'application du barème progressif de l'impôt sur le revenu.

Quelles informations doivent être fournies par la SCPI pour permettre une déclaration correcte des revenus ?

Pour une déclaration correcte des revenus issus des SCPI, la société de gestion doit fournir aux associés un document annuel appelé Imprimé Fiscal Unique (IFU). Ce document récapitule toutes les informations nécessaires à la déclaration des revenus, notamment :

• Le montant des revenus locatifs bruts : correspondant au revenu locatif brut à déclarer, en fonction du nombre de parts détenues.
• Les charges déductibles : telles que les frais de gestion, les travaux d'entretien, les assurances, etc.
• Les intérêts d'emprunt : si vous avez financé l'achat de vos parts de SCPI à crédit.
• Les revenus financiers : générés par les placements de trésorerie de la SCPI, le cas échéant.

Ces informations permettent de remplir correctement la déclaration de revenus et de calculer l'impôt dû sur les revenus fonciers et financiers perçus par l'investisseur. Il est important de vérifier l'exactitude de ces informations et de les reporter fidèlement sur la déclaration fiscale. 

Comment remplir la partie de la déclaration d'impôt relative aux revenus fonciers des SCPI ?

Pour remplir correctement la partie de la déclaration d'impôt relative aux revenus fonciers des SCPI, voici les étapes à suivre :

• Obtenez l'Imprimé Fiscal Unique (IFU) : ce document fourni par la société de gestion de la SCPI détaille les revenus fonciers bruts et les charges déductibles.
• Choisissez le Régime Fiscal : Selon le montant de vos revenus fonciers, optez pour le régime micro-foncier (si inférieur à 15 000 €) avec un abattement forfaitaire de 30%, ou le régime réel qui permet de déduire les charges réelles.

Calculez les Revenus Imposables :

• Sous le régime micro-foncier, prenez 70% des revenus bruts indiqués sur l'IFU.
• Sous le régime réel, soustrayez les charges déductibles des revenus bruts pour obtenir le bénéfice imposable.

Remplissez la Déclaration :

• Pour le régime micro-foncier, reportez le montant imposable dans la case 4BE de la déclaration 2042.
• Pour le régime réel, remplissez le formulaire 2044 avec le détail des revenus et des charges, puis reportez le résultat sur la déclaration 2042.
• Vérifiez et validez : assurez-vous que toutes les informations sont correctes et complètes avant de valider votre déclaration.

Flat Tax ou barème progressif de l'impôt sur le revenu : comment choisir la meilleure option en fonction de sa situation fiscale ?

Pour choisir entre la flat tax et le barème progressif de l'impôt sur le revenu en France, il est essentiel de tenir compte de votre situation fiscale personnelle. Voici quelques éléments à prendre en compte :

• Flat Tax (Prélèvement Forfaitaire Unique - PFU) : c'est un taux forfaitaire de 30% (17,2% de prélèvements sociaux et 12,8% d'impôt sur le revenu) qui s'applique par défaut aux revenus du patrimoine mobilier. Elle est généralement avantageuse pour les contribuables ayant des taux marginaux d'imposition élevés.
• Barème Progressif : vous pouvez opter pour l'imposition selon le barème progressif, qui peut être plus bénéfique si vous vous trouvez dans les tranches d'imposition inférieures ou si vous bénéficiez d'abattements (comme l'abattement de 40% sur les dividendes ou pour durée de détention sur les plus-values mobilières.

Pour faire le bon choix entre ces deux options fiscales, nous vous recommandons de réaliser une simulation basée sur votre revenu fiscal de référence, vos différents types de revenus, et les abattements auxquels vous avez droit. 

Cela vous permettra de comparer l'impôt total que vous auriez à payer avec chacune des options et de déterminer laquelle est la plus avantageuse pour vous. 

En cas de doute consultez un expert-comptable ou un conseiller fiscal pour une analyse personnalisée de votre situation.

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✓ Quels frais et charges liés à la détention de parts de SCPI peuvent être déduits des revenus fonciers ?

Les frais et charges liés à la détention de parts de SCPI qui peuvent être déduits des revenus fonciers sous le régime réel d'imposition incluent :

• Frais d'administration et de gestion : cela comprend la rémunération des gardes et concierges, les frais de procédure, et les honoraires versés à des tiers pour la gestion des immeubles.
• Intérêts et frais d'emprunt : les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des immeubles donnés en location sont déductibles.
• Frais de mise en place du crédit : tous les frais de dossier bancaire qui servent à la mise en place du crédit bancaire sont intégralement déductibles.
• Frais d'assurance : les frais d'assurance liés au crédit SCPI sont également déductibles.

✓ Comment les déclarer et justifier leur déduction ?

Pour déclarer et justifier la déduction des frais et charges liés à la détention de parts de SCPI en France, vous devez suivre ces étapes :

• Remplir la déclaration de revenus fonciers n° 2044 : vous y inscrirez vos revenus bruts annuels issus de vos parts de SCPI.
• Indiquer les charges déductibles : notez la quote-part des charges supportées par la SCPI qui vous revient, ainsi que vos intérêts d'emprunt personnel si vous avez investi à crédit.
• Conserver les justificatifs : gardez tous les justificatifs des charges et frais déductibles, car l'administration fiscale peut vous les demander en cas de contrôle.
• Déclaration en ligne : si vous faites votre déclaration en ligne, suivez les instructions spécifiques pour les revenus fonciers et assurez-vous de remplir les bonnes cases selon le régime fiscal choisi (micro-foncier ou réel).

Comment optimiser la fiscalité des SCPI ?

Pour optimiser la fiscalité des SCPI, plusieurs stratégies peuvent être envisagées :

• Les SCPI détenues dans un contrat d'assurance vie bénéficient d'une fiscalité allégée sur les revenus et les plus-values après 8 ans de détention.
• Les SCPI situées hors de France peuvent offrir des avantages fiscaux, notamment une imposition potentiellement plus faible sur les revenus locatifs.
• Acheter la nue-propriété de parts de SCPI permet de bénéficier d'une décote à l'achat et d'une exonération d'impôts sur les revenus pendant la durée du démembrement.
• Diversifier vos investissements en SCPI peut permettre de lisser votre imposition en répartissant les revenus et en profitant de différents régimes fiscaux.
• Pour les revenus financiers générés par la trésorerie des SCPI, le PFU de 30 % peut être avantageux si votre taux marginal d'imposition est supérieur.

📌 FAQ : questions fréquentes sur la déclaration des SCPI

✓ C’est quoi une SCPI ?

Une SCPI, abréviation de Société Civile de Placement Immobilier, représente une forme d'investissement collectif non cotée en bourse. Son objectif principal est d'acquérir et de gérer un patrimoine immobilier destiné à la location. 

Les investisseurs peuvent acheter des parts de SCPI et ainsi devenir copropriétaires des biens immobiliers locatifs détenus par la SCPI. Les revenus générés, principalement sous forme de loyers, sont ensuite distribués aux investisseurs proportionnellement au nombre de parts qu'ils détiennent.

✓ Comment sont imposés les revenus fonciers et financiers des SCPI européennes ?

Les revenus fonciers et financiers des SCPI européennes sont imposés de la manière suivante :

• Revenus Fonciers : Ils proviennent de la location des biens immobiliers détenus par la SCPI européenne et sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, en plus des prélèvements sociaux de 17,2%.Les investisseurs peuvent choisir entre le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles, et le régime micro-foncier, qui offre un abattement forfaitaire de 30% si les revenus fonciers sont en dessous de 15 000 € par an.
• Revenus Financiers : Ils sont issus des placements de trésorerie de la SCPI européenne et sont généralement soumis à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%, qui comprend 12,8% d'impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux. Cependant, les investisseurs ont la possibilité d'opter pour l'imposition au barème progressif de l'impôt sur le revenu.

✓ Quels sont les documents à conserver et à fournir en cas de contrôle fiscal ?

En cas de contrôle fiscal, il est important de conserver et de pouvoir fournir plusieurs types de documents. Voici une liste des documents essentiels à garder à disposition :

• Le grand-livre et journaux comptables : ce sont les registres détaillant toutes les opérations financières de l'entreprise.
• Le registre d'assemblée générale : pour les sociétés et associations, ce registre contient les procès-verbaux des décisions prises.
• Les pièces comptables : cela inclut les factures d'achats et de ventes, les relevés bancaires, les tableaux d'amortissement des emprunts bancaires, ainsi que la liste des immobilisations et des amortissements qui y sont liés.

Nous vous conseillons également de préparer et de classer ces documents année par année pour faciliter le processus de contrôle et les conserver pendant au moins 6 ans, conformément aux dispositions de l'article L 102 du Livre des Procédures Fiscales.

✓ Quelles sont les spécificités à prendre en compte en cas de détention de parts de SCPI en démembrement (usufruit, nue-propriété) ?

La détention de parts de SCPI en démembrement, qui sépare l'usufruit de la nue-propriété, présente plusieurs spécificités importantes :

• Usufruit : l'usufruitier perçoit 100% des loyers générés par les parts de la SCPI pendant la période de démembrement. Si l'usufruitier est une personne morale, il peut amortir comptablement son investissement.
• Nue-propriété : le nu-propriétaire ne reçoit aucun revenu pendant la période de démembrement et ne paie donc pas d'impôts fonciers sur ses parts. Les parts détenues en nue-propriété ne rentrent pas dans le calcul de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), ce qui peut être avantageux pour les personnes fortement fiscalisées.

À la fin de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts de manière automatique. Le démembrement permet une optimisation fiscale, notamment pour les personnes faiblement imposées ou ayant des déficits fonciers à imputer.

✓ Comment déclarer les revenus des SCPI pour les non-résidents fiscaux ou en cas d'investissement via une société interposée ?

Pour déclarer les revenus issus de SCPI en tant que non-résident fiscal ou lors d'un investissement via une société interposée, voici les étapes générales à suivre :

• Pour les non-résidents fiscaux : vous pouvez choisir d'être imposé selon un taux minimum sur vos revenus français uniquement, ou selon un taux moyen sur l'ensemble de vos revenus mondiaux. Le taux minimum est de 20% jusqu'à 27 519 € et de 30% au-delà. Les non-résidents de l'Espace Économique Européen sont exonérés de prélèvements sociaux.
• Pour les investissements via une société interposée : Les revenus des SCPI européennes ne sont pas considérés comme des revenus de source française, donc les prélèvements sociaux sont exonérés pour les résidents fiscaux français. Les loyers perçus sont nets de fiscalité étrangère et ne doivent pas être déclarés individuellement dans le pays d'origine de la SCPI.

Toutefois, vous pouvez déclarer vos revenus via le Service des Impôts des Particuliers Non-Résidents (SIPNR) en ligne ou par courrier postal.

✓ Quels sont les impacts fiscaux en cas de vente de parts de SCPI ?

La fiscalité applicable en cas de vente de parts de SCPI est similaire à celle des cessions d'immeubles. Voici les points clés :

• La plus-value est calculée comme la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition des parts, majoré des frais d'acquisition réels.
• Des abattements s'appliquent pour réduire l'impôt sur la plus-value selon la durée de détention des parts.
• Impôt sur le revenu : 0% avant 5 ans, 6% par an entre 6 et 21 ans, 4% la 22e année, et exonération totale après 22 ans.
• Prélèvements sociaux : 0% avant 5 ans, 1,65% par an entre 6 et 21 ans, 1,6% la 22e année, 9% par an entre 23 et 30 ans, et exonération totale après 30 ans.
• Taux d'imposition : 19% pour l'impôt sur le revenu et 17,2% pour les prélèvements sociaux, avec une surtaxe si la plus-value dépasse 50 000 €.
• Pour les non-résidents de l'Union européenne/l'Espace économique européen, la nomination d'un représentant fiscal est exigée lorsque le prix de vente dépasse les 150 000 euros.
• Cessions inférieures à 15.000 € : Elles sont assujetties à l'impôt contrairement aux cessions d'immeubles détenus en direct.
• Pour les personnes morales, les plus-values sont imposables selon le régime des plus-values professionnelles.

✓ Existe-t-il des dispositifs de défiscalisation spécifiques applicables aux investissements en SCPI ?

Oui, il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation spécifiques pour les investissements en SCPI. Voici les principaux :

• SCPI Pinel : permet une réduction d'impôt de 12, 18 ou 21% selon la durée de l'engagement (6, 9 ou 12 ans). Les logements doivent être neufs ou rénovés et situés dans une zone éligible.
• SCPI Malraux : offre une réduction d'impôt pour les travaux de restauration dans des secteurs sauvegardés ou des zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager.
• SCPI de déficit foncier : permet de déduire les charges et travaux de rénovation des revenus fonciers, créant ainsi un déficit foncier qui peut réduire l'impôt sur le revenu.
• SCPI Denormandie : une sous-catégorie du dispositif Pinel, ciblant la rénovation de logements dans des centres-villes anciens.

Ces dispositifs peuvent offrir des avantages fiscaux significatifs, mais ils comportent aussi des conditions et des engagements à respecter. 

Nous vous conseillons de consulter un expert fiscal pour une analyse détaillée de votre situation et pour maximiser les bénéfices fiscaux de votre investissement en SCPI.

✓ Comment fonctionne la fiscalité des SCPI étrangères ?

L’imposition des revenus des SCPI étrangères est assez spécifique et peut varier selon le pays où se trouvent les biens immobiliers. Les revenus générés par les biens immobiliers situés à l'étranger sont généralement imposés dans le pays où se trouve le bien. Des conventions fiscales entre la France et les pays où se trouvent les biens permettent d'éviter la double imposition. 

En tant qu’investisseurs détenteurs de SCPI étrangères, vous pouvez bénéficier de crédits d'impôt pour ne pas être taxés deux fois. 

De plus, point important à savoir, les revenus de SCPI étrangères sont exonérés des prélèvements sociaux de 17,2% applicables aux revenus fonciers français, ce qui représente une économie significative.

✓  Comment effectuer une déclaration en France de SCPI étrangères ?

Les revenus de SCPI étrangères doivent être déclarés en France sur le formulaire 2047, qui est spécifique aux revenus de source étrangère.