Pouvez-vous intégrer une SCPI dans une assurance-vie ?

Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous générez des revenus fonciers ou revenus dits locatifs. Mais, savez-vous que vous pouvez investir dans une SCPI et les intégrer dans l'enveloppe financière de votre assurance-vie, cela vous permet d'avoir tous les avantages fiscaux liés à ces produits d'épargne.

En intégrant votre investissement immobilier dans un contrat d'assurance-vie, vous n'avez plus besoin de déclarer les revenus générés par la SCPI.

🔍 SCPI : un moyen de diversifier son épargne et son contrat d'assurance vie

SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier (voir définition), appelée également "Pierre Papier", elle permet d'investir dans l'immobilier sous forme de papier. Ainsi, la SCPI est un placement d’épargne collectif et sécurisé vous permettant d'investir dans des biens et d'obtenir des rendements sur le long terme.

Par conséquent, à partir du moment où vous investissez dans une SCPI, vous détenez alors un patrimoine immobilier sous forme de parts. L'ensemble de ces parts constituent un capital qui est géré par une société de gestion locative de biens. Ce vous qui permet de réduire votre implication en tant qu'investisseur dans la SCPI.

📍 Régime réel ou micro-foncier : comment gérer vos revenus générés avec la SCPI ?

Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous générez des revenus fonciers ou revenus dits locatifs. Ce qui implique que vous devez les déclarer au titre de l'impôt sur le revenu en y incluant les prélèvements sociaux. Concrètement, les loyers perçus sont soumis à votre barème personnalisé de l'impôt sur le revenu selon votre TMI (Taux Marginal d'Imposition), et à cela s'ajoute les prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Cependant, il existe deux régimes d'imposition pour les revenus fonciers liés à votre SCPI : le régime micro-foncier et le régime réel.

Nous vous proposons de les découvrir à travers deux hypothèses :

Vos revenus fonciers (locatifs) sont inférieurs à 15 000€ : sachez que vous êtes automatiquement soumis au régime micro foncier, uniquement si vous possédez un bien à titre personnel que vous louez. (Ce régime ne s'applique pas si vous êtes détenteur uniquement de parts dans une ou des SCPI). Le régime micro-foncier vous permet de bénéficier d'un abattement de 30% au titre de l'impôt sur le revenu. Si ce n'est pas le cas, vous êtes soumis au régime réel comme-ci vous perceviez plus de 15000€ de revenus de fonciers par an.

Vos revenus fonciers (locatifs) sont supérieurs à 15 000€ : dans ce cas, vous êtes soumis au régime réel qui consiste à soustraire les loyers perçus des charges déductibles lors de votre déclaration de l'impôt sur le revenu. Par conséquent, vous devez demander à la société de gestion de fournir l'imprimé fiscal où figure les charges de votre investissement (primes d'assurance, dépenses liés aux réparations et d’entretien de la SCPI, taxe foncière, charges de copropriété régularisées, les intérêts d'emprunt ainsi que les frais de gestion) qui sont à déduire des revenus perçus.

✔️ Note importante : même si vous êtes éligible au régime micro-foncier, vous pouvez toujours opter pour le régime réel. Surtout, dans le cas où vous auriez fait un crédit pour acquérir le logement que vous louez afin d'en déduire les intérêts d'emprunt. Il est important de bien faire ses calculs avant d'opter pour un des deux régimes. Car une fois l'option choisie, vous êtes dans l'obligation de conserver ce régime pendant trois ans.

A noter aussi qu'il est possible d'investir en SCPI de 2 façons : investir en pleine propriété ou en nue-propriété. A savoir que l'investissement en nue-propriété est plus avantageux pour les personnes hautement imposées.

🧾 La fiscalité d'une SCPI dans une assurance-vie

Vous pouvez investir dans une SCPI et les intégrer dans l'enveloppe financière de votre assurance-vie, cela vous permet d'avoir tous les avantages fiscaux liés à ce produit d'épargne.

En intégrant votre investissement immobilier dans un contrat d'assurance-vie, vous n'avez plus besoin de déclarer les revenus générés par la SCPI. Néanmoins, si vous effectuez des retraits avant 8 ans de votre enveloppe financière, vous serez soumis à l'impôt sur le revenu.

Au-delà de 8 ans, votre imposition passera à 7,5% en cas de retrait ou de plus-value (vous avez toujours le choix de prendre le taux de votre barème personnalisé.) en y incluant toujours les prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Pour conclure, nous conseillons trois choses avant d'opter pour une SCPI au sein d'une assurance-vie :

1. bien choisir la société de gestion de biens immobiliers pour votre investissement dans une SCPI en vous intéressant aux taux de rendement ainsi qu'aux charges.
2. si vous voulez intégrer votre investissement "pierre papier" dans un contrat d'assurance-vie, assurez-vous bien que ce soit un investissement à long terme pour bénéficier des avantages fiscaux.
3. vérifier l'éligibilité de la SCPI dans l'assurance vie

À présent, nous tenons à vous rappeler que ces produits d'épargne, scpi et assurance-vie, présentent un risque de perte en capital. Et comme dirait l'AMF (Autorité des Marchés Financiers) : "les performances passées ne préjugent pas des rendements à venir."

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