Quelle différence entre la SCPI et le crowdfunding ?

Lancé il y a moins de 10 ans, le crowdfunding immobilier, ou financement participatif, a rapidement séduit les investisseurs. Il est même devenu l’alternative à l’investissement immobilier classique.

Mais le crowdfunding peut-il vraiment concurrencer les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ? Dans la suite de cet article, nous allons voir les différences entre ces investissements.

SCPI : mode de fonctionnement

L’investissement dans une SCPI, aussi appelé pierre papier, revient à acheter des parts d’une société d’investissement dans l’immobilier. Autrement dit, l’investisseur n’est pas propriétaire des biens immobiliers concernés.

La SCPI va sélectionner, investir et gérer les biens à la place des investisseurs. Elle s’occupe aussi de choisir les locataires et elle se charge de la gestion locative. L’investisseur reçoit des dividendes dont le montant sera proportionnel à son investissement de départ. C’est donc une bonne alternative pour investir dans l’immobilier sans les contraintes liées à la gestion des biens.

Crowdfunding : mode de fonctionnement

Le financement participatif est un type d’investissement assez récent qui permet d’investir dans l’immobilier plus facilement. Il permet aux particuliers et aux professionnels de participer à une levée de fonds pour financer des projets immobiliers proposés par des promoteurs. Ces derniers achètent un bien puis ils le divisent en des centaines de titres de propriété.

Les titres sont alors achetés sous la forme de placements de court terme. Chaque titre permet aux investisseurs de percevoir des dividendes. Bien que le crowdfunding (à ne pas confondre avec le crowdlending) puisse paraître assez semblable à la SCPI, les différences entre les deux types de placement sont nombreuses.

SCPI et crowdfunding : les différences

Comme vous allez le voir ci-dessous, il existe plusieurs différences entre SCPI et crowdfunding. Connaître ces différences vous permettra de choisir le type d’investissement le plus adapté à votre profil d’investisseur.

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Le ticket d’entrée

Ces deux types d’investissement immobilier sont très accessibles. Mais le ticket d’entrée pour le crowdfunding est moins élevé.

Pour les meilleures SCPI, il faut investir un minimum de 200 euros, alors que pour le crowdfunding le ticket d’entrée est accessible à partir de seulement 100 euros. Certains projets de crowdfunding proposent même des tickets d’entrée à 50 euros.

Les frais d’entrée

Les frais d’entrée sont la principale différence entre les deux types de placement. En effet, dans le crowdfunding, il n’y a tout simplement pas de frais d’entrée, alors que pour la SCPI ils peuvent monter à 12%.

Les performances

En ce qui concerne les retours sur investissement, le crowdfunding reste plus intéressant que la SCPI. Pour information, lors du premier semestre 2021, le rendement du produit est monté à 9,2%. C’est le double du taux de distribution de la SCPI qui était de seulement 4,45%.

Donc, il faut souligner que les performances du crowdfunding immobilier sont bien supérieures à celles de la SCPI. Mais attention, les risques de pertes sont également plus élevés !

Les risques

Avec des performances plus élevées, il y a forcément des risques plus élevés. C’est donc sans surprise que vous apprendrez que les risques de pertes en capital sont plus élevés avec le crowdfunding.

Dans la SCPI, le risque est considéré comme moyen ou modéré. C’est tout simplement parce que les SCPI offrent un panel varié de biens avec une seule souscription.

A contrario, le crowdfunding ne permet d’investir que dans un seul projet immobilier. Si vous optez pour ce type d’investissement, ce sera à vous de diversifier vos placements avec plusieurs projets immobiliers différents. Cela vous aidera à diminuer les risques.

La liquidité

Pour la liquidité, c’est la SCPI qui gagne. En effet, dans le cadre d’un projet de crowdfunding immobilier, l’investissement de départ ne sera récupéré que lorsque le projet sera totalement terminé et que les lots seront vendus. Si le projet prend du retard, alors les investissements sont bloqués. Mais il existe des bonus de rémunération en cas de retard de projet.

À contrario, avec la SCPI, vous pouvez vendre vos partis dès que vous le souhaitez en faisant la demande à la société de gestion. Les SCPI dont le capital est variable peuvent créer un fonds de réserve. La constitution du fonds se produit lorsque le nombre de parts cédées dépasse le nombre de part souscrites. Ainsi, les investisseurs peuvent vendre leurs parts et profiter d’une liquidité intéressante.

La durée de détention

Il faut savoir qu’un investissement de type crowdfunding immobilier peut durer entre 1 et 3 ans. La durée de détention est indiquée dès le départ de la mise en collecte du projet. Cela permet aux épargnants de mieux organiser leur portefeuille selon les horizons d’investissement. Pour la SCPI, la durée de détention peut être totalement indéfinie.

L’épargnant peut vendre ses parts à n’importe quel moment. Mais attention, la durée de détention conseillée pour une SCPI est d’au moins 8 ans. Le but étant de pouvoir amortir les frais d’entrée.

La fiscalité

Pour finir, il est important de connaître également les différences entre ces deux investissements au niveau de la fiscalité. En ce qui concerne les impôts, avec le crowdfunding, les revenus obtenus grâce au placement bénéficient d’une fiscalité «plus légère». Les revenus sont taxés au PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique). Ce «flat tax» s’élève à moins de 30% et comprend 12,8 et 17,2% de prélèvements sociaux.  Dans le cadre d’une SCPI, les revenus obtenus sont considérés comme des revenus fonciers.

En conclusion, le crowdfunding, même s’il est moins liquide, est un investissement à court terme. Alors que la SCPI est un investissement à moyen ou long terme.