mer 31/03/2021 - 11:27 By Daniel Louis

Investir dans l’immobilier, avez-vous pensé aux SCPI ?

Si c’est la première fois que vous entendez cet acronyme, rassurez-vous.

Ce dispositif est dans la loi française depuis 1970. Il est apparu d’abord en 1964 sous le nom de « Civile Foncière » qui avait pour objectif de donner la possibilité à plusieurs personnes d’acheter des biens commerciaux afin de les louer à des commerçants. Les loyers perçus étaient redistribués aux différents associés.

A partir de 1970, la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) également dénommée « pierre papier » vous donne la possibilité d’investir dans la pierre sous forme de papier (acquisition d’une partie du bien). Ce dispositif, auparavant confidentiel et qui était proposé qu’aux personnes aisées, se démocratise de plus en plus et devient largement accessible tout en maintenant des rendements potentiels.

De plus, les SCPI peuvent investir aussi bien dans l’immobilier d’entreprise que dans l’immobilier d’habitation et on peut distinguer deux types de SCPI : d’entreprise et fiscale.

🔍 2 types de SCPI : Fiscale ou d’entreprise ?

La SCPI fiscale vise à investir dans l’immobilier d'habitation dont l’objectif est de bénéficier de réductions ou de déductions du montant de votre impôt sur le revenu.

Concrètement, vous achetez des parts de SCPI dont la stratégie d’investissement est d’acquérir des biens immobiliers à usage d’habitation tout en vous permettant notamment de bénéficier d’avantages fiscaux. Aujourd’hui, vous avez le choix parmi trois types de SCPI fiscales : les SCPI Malraux, Pinel ou de déficit foncier.

La SCPI d’entreprise a pour objectif d’investir dans des biens professionnels ou à usage commercial (bureaux, boutiques, locaux d’activité, etc…) afin de les louer.

I/ Les SCPI fiscales

Réduction d’impôt avec les SCPI Malraux

Basée sur le dispositif de la loi Malraux. Cette loi permet de bénéficier d’une réduction d’impôt au titre des travaux réalisés sur des biens dans des secteurs sauvegardés des villes françaises. Ces biens sont restaurés dans le respect des règles de l’art et sous la surveillance de l’architecte des bâtiments de France. Investir dans des SCPI Malraux permet de réduire ses impôts jusqu’à 30% sur la quote-part de l’investissement affecté aux travaux à réaliser dans la limite annuelle de 100 000 € pendant 4 ans, par contribuable.

Réduction d’impôt avec les SCPI Pinel

Ces SCPI fiscales s’appuient sur la fameuse loi Pinel qui permet d’investir sur des biens immobiliers neufs répondant à des normes énergétiques RT 2012 et BBC (Bâtiment Basse Consommation). Ce dispositif fiscal s’adresse aux investisseurs qui souhaitent réduire leur impôt sur le revenu. L’avantage fiscal est accordé dans la limite d’un plafond annuel de 300 000 €. Une des conditions primordiales pour bénéficier de ce dispositif fiscal, est la durée de détention des parts puisque l’investisseur se doit de garder ses parts de SCPI pour une durée de 6,9 ou 12 ans.

Déduction d’impôt avec les SCPI de déficit foncier

Le régime fiscal du déficit foncier permet : 

  • D'imputer sans plafond le montant sur vos revenus fonciers existants
  • De déduire à hauteur de 10 700 € maximum de votre revenu global net imposable l’année ou les années de travaux
  • De reporter le solde des travaux non imputés sur les revenus fonciers pendant 10 ans

La fiscalité du déficit foncier, décrite dans l'article 156.1-3° du Code général des impôts, est la fiscalité de droit commun; par conséquent, elle n'entre pas dans le périmètre des niches fiscales et n'est donc pas impactée par leur plafonnement.

Les SCPI fiscales vous permettent de bénéficier d’avantages fiscaux sous conditions en contrepartie d’une durée minimum de blocage de l’investissement.

Concernant les SCPI Malraux et de Déficit Foncier, la fiscalité de ces offres en fin de vie doit être également prise en compte pour apprécier la rentabilité du produit. En effet, lors de l'achat des parts de SCPI, une quote-part significative du montant total étant affectée à la réalisation des travaux, le montant réellement alloué à l'acquisition du bien s'en trouve réduit d'autant. Plus l’économie d’impôt est conséquente, plus en corolaire à la sortie, la plus-value imposable sera importante. Il convient donc de considérer sur la durée de vie du produit l'ensemble des caractéristiques de l'investissement. La perspective d'une réduction d'impôt ne doit pas être le seul critère de choix et doit notamment être pondérée selon le calcul des plus-values et votre situation fiscale personnelle.

II/ Les SCPI d’entreprise

 

Les SCPI d’entreprise ont pour stratégie d’investir sur plusieurs biens immobiliers d’entreprise qui sont gérés par la société de gestion. La société de gestion va également s’occuper de gérer les travaux, sinistres, l’encaissement des loyers, les locataires, etc… En fonction du montant de votre investissement, vous pouvez percevoir de potentiels dividendes.

Les trois grands avantages d’opter pour les SCPI d’entreprise sont les suivants :

  • Diversifier ses placements
  • Limiter les risques comme les impayés et les sinistres avec un patrimoine immobilier plus important et diversifié
  • Une rentabilité potentielle avec un taux de rendement moyen de 4,18% en 2020 (ASPIM mars 2021). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

La SCPI présente cependant des risques :

  • La durée de placement doit s’inscrire sur du long terme (minimum de 8 ans en moyenne)
  • La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers, le délai de revente des parts peut être long.
  • Le capital investi et le rendement ne sont pas garantis.

 

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