Construire un patrimoine immobilier locatif : mode d’emploi

Nombreuses sont les raisons qui poussent les Français à vouloir bâtir un patrimoine immobilier locatif : créer de nouvelles sources de revenus, préparer la retraite, préparer le futur de ses enfants, etc.

Cependant, il faut éviter d’aller vite en besogne. Il est important de prendre le temps de réfléchir à ses objectifs et de faire des choix stratégiques afin de mettre toutes les chances de son côté pour réussir.

🔎 Qu’est-ce qu’un patrimoine immobilier ?

Avant toute chose, il convient de définir la notion de patrimoine immobilier. Il s’agit de l’ensemble des biens immobiliers (appartement, maison avec terrain ou même un immeuble) que possède une personne, que ce soit directement ou par le biais d’un placement pierre-papier (un investissement dans une société spécialisée dans l’investissement locatif pour percevoir régulièrement des dividendes).

Dans les détails, le patrimoine immobilier d’un individu se compose tout d’abord de sa résidence principale, ensuite viennent ses autres possessions éventuelles : les résidences secondaires, les biens locatifs, les locaux commerciaux, les parkings et même quelques droits réels comme l’usufruit, la nue-propriété, etc.

Attention, il faut faire la différence entre patrimoine immobilier et patrimoine financier. Ce dernier regroupe uniquement les biens financiers tels que les actions, les produits d’épargne, l’assurance vie, les obligations…

📌 Les conseils à suivre pour se construire un patrimoine immobilier locatif

Quand on veut se construire un patrimoine immobilier, il faut réfléchir à des actions et stratégies pour se mettre dans les meilleures conditions possibles. Il faut aussi penser aux moyens de libérer des liquidités pour réaliser plusieurs achats de biens immobiliers.

Voici, quelques conseils pour vous aider à constituer votre patrimoine immobilier :

✓ Utiliser l’effet levier du crédit immobilier

L’effet levier est un instrument d’autofinancement qui vous permet d’optimiser votre capacité d’investissement en vous servant du crédit immobilier. Autrement dit, ce prêt vous offre la possibilité d’acheter un bien locatif d’une valeur supérieure à ce que votre épargne seulement vous donnerait la latitude de vous procurer. Vous vous exposez dès lors à une meilleure rentabilité, à condition bien sûr de faire un bon choix d’investissement immobilier.

✓ Maximiser sa capacité d’emprunt

Pour ceux qui choisiront de se tourner vers le prêt immobilier, il est important de s’assurer de maximiser sa capacité d’emprunt. Il faut savoir que les banques s’appuient sur celle-ci pour définir le montant maximum à vous accorder. Votre capacité d’emprunt est calculée notamment sur la base de votre apport personnel, vos revenus, la durée du prêt et vos charges. Il est donc important d’influencer chacun de ces facteurs pour obtenir le plus gros montant possible, voire même proposer des garanties à la banque.

Mettre en garantie sa résidence principale

Proposer une garantie sur sa résidence principale à la banque en cas d’incapacité à rembourser le crédit peut jouer en votre faveur. Lors de la revente de cette résidence après une saisie, la banque récupère en priorité son argent sur le prix de vente. Vous pouvez en l’occurrence opter pour une sûreté réelle comme l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.

Miser sur l’apport personnel

Il est tout à fait possible d’obtenir un crédit sans apport pour un investissement immobilier locatif. Cependant, il est recommandé de disposer d’un apport, de préférence supérieur à 10 %, pour faire grimper sa capacité d’emprunt, mais aussi pour augmenter ses chances de se voir accorder un prêt.

Allonger la durée du crédit

Une durée de prêt immobilier longue permet aussi de rehausser sa capacité d’emprunt. Elle vous assure de réduire vos mensualités de remboursement et de constituer ainsi un capital pour construire votre patrimoine immobilier locatif. Il est vrai que le revers de ce choix est de devoir payer des intérêts plus élevés. Toutefois, le point positif est que cette difficulté peut être contournée par le recours aux dispositifs de défiscalisation immobilière.

Songer à un prêt in fine

Le prêt in fine, qui consiste à ne rembourser mensuellement que les intérêts puis le capital à la dernière échéance, peut servir à augmenter votre capacité d’emprunt. Vous vous retrouvez en effet avec des mensualités allégées, ce qui au passage peut augmenter vos liquidités et vous permettre d’acheter un autre bien locatif pour gonfler votre patrimoine immobilier.

Réduire ses dépenses

Vous débarrasser de certaines charges comme un prêt en instance va diminuer vos dépenses et mettre votre capacité d’emprunt en meilleure posture.

✓ Réaliser des travaux de rénovation

Le prix d’achat d’un bien immobilier neuf est plus élevé que celui d’un bien immobilier ancien (20 % de plus en moyenne selon des estimations). En investissant dans l’ancien, vous pourrez donc payer moins cher et utiliser la différence sur un autre projet immobilier.

Faire de bons travaux de rénovation vous permet par ailleurs de faire croître la qualité du bien locatif pour le proposer sur le marché immobilier à un loyer plus intéressant pour vous. Les fonds engagés dans ces travaux pourront être soustraits des revenus locatifs si vous choisissez le régime réel.

✓ Bien choisir le bien immobilier

Par étape, il est important de considérer les facteurs suivants dans le choix de votre bien locatif :

La localisation

L’endroit où se trouve le bien immobilier a beaucoup d’incidence sur sa rentabilité. Il faut évaluer les risques de vacance locative et s’assurer qu’une future revente sera bénéfique. Est-ce que la ville est attractive ? Le prix du mètre carré est-il avantageux ? Le bien immobilier est-il dans un quartier attractif et proche de commodités essentielles ? Autant de questions que vous devrez vous poser pour analyser l’environnement d’un bien locatif dans le marché immobilier durant la prospection.

La typologie et la superficie

Ces éléments sont également à prendre en considération dans le choix de votre bien locatif, car une fois sur le marché immobilier, il faut qu’il soit adapté aux besoins de vos locataires. Si par exemple vous choisissez de cibler les étudiants, il ne sert à rien d’acheter des logements de type T4, les petites surfaces sont préférables.

✓ Préférer l’investissement immobilier direct à l’investissement pierre-papier

La pierre-papier est une forme d’investissement immobilier qui consiste à un investissement dématérialisé en achetant une ou plusieurs parts d’une société. L’investissement pierre-papier est certes intéressant pour se constituer un patrimoine immobilier locatif, mais les frais de gestion qu’il implique et qui peuvent aller jusqu’à 10 % de la valeur de votre placement ne sont pas à négliger.

📝 La sélection du bon régime fiscal

Les revenus issus de la mise en location d’un bien immobilier sont soumis aux impôts, c’est un fait.

Cependant, en fonction du régime fiscal que vous choisissez, vous pouvez influencer leur impact sur la rentabilité de votre investissement. Cela va dépendre de vos objectifs ainsi que votre profil d’investisseurs. Passons en revue les principaux régimes fiscaux en fonction de la nature de la location.

✓ Location nue ou vide

Les revenus issus d’une location nue sont classés dans la catégorie des revenus fonciers et pris en compte dans votre déclaration de revenus. Dans ce contexte, deux cadres fiscaux s’offrent à vous :

Le régime micro-foncier

Quand vos revenus fonciers par an n’excèdent pas la barre des 15 000 euros, vous pouvez être imposé sous le régime micro-foncier. Par suite, vous êtes en mesure de bénéficier d’un abattement de 30 %, c’est-à-dire que seulement 70 % de vos revenus fonciers seront imposés. Toutefois, si vous avez engagé beaucoup de travaux de rénovation ou que vos charges sont lourdes, il est préférable de choisir le régime réel.

Le régime réel

Au-delà de 15 000 euros par an de revenus fonciers, le régime réel s’impose pour les propriétaires. Il offre la possibilité de déduire la totalité de ses charges des revenus locatifs. Pour les propriétaires dont les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros et qui ambitionnent de choisir le régime réel, il est important de bien évaluer les charges pour s’assurer qu’il est plus avantageux à moyen terme que le régime micro-foncier. Car une fois engagé, il est impossible de faire volte-face avant au moins 3 années.

✓ Location meublée

La location meublée, dont les revenus sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), offre plus d’avantages fiscaux qu’une location nue. Notons que dans ce cas, deux régimes fiscaux sont également disponibles :

Le régime micro-BIC

Ce régime est appliqué lorsque les revenus locatifs annuels respectent les seuils de 77 700 euros pour les locations classiques et 188 700 euros pour les locations de tourisme. Le régime micro-BIC permet de profiter d’un abattement de 50 % pour les locations classiques et de 71 % pour les locations de tourisme. C’est le choix le plus adapté pour les propriétaires n’ayant pas de charges réelles trop importantes, soit inférieures aux 50 %. Sinon, il est recommandé de choisir le régime réel.

Le régime réel

 Le régime réel est appliqué aux propriétaires dont les revenus dépassent les seuils définis par le régime micro-BIC ou qui en font la demande. L’avantage ici, en plus de l’amortissement de l’immobilier, est qu’ils ont la possibilité de déduire toutes les charges qu’ils supportent de leurs revenus locatifs à l’instar des divers travaux d’entretien ou de réparation, des intérêts du crédit immobilier, des taxes foncières, de la prime d’assurance, etc. En conséquence, ils obtiennent une réduction du montant de l’imposition.

Enfin, nous vous recommandons de vous faire accompagner dans la construction de votre patrimoine immobilier par un professionnel et également dans la perspective d'anticiper la succession et l'héritage. 

Pour aller plus loin, vous pouvez consulter nos conseils et les stratégies à mener pour protéger un patrimoine immobilier et tout savoir sur les responsabilités.