Comment se calcule la plus-value immobilière ? 

La plus-value immobilière est un sujet d'une importance capitale pour tous ceux qui envisagent de vendre un bien immobilier. Comprendre en quoi consiste la plus-value, comment elle est calculée et les implications fiscales qui en découlent est essentiel afin de prendre des décisions éclairées et maximiser le rendement d'une transaction immobilière. 

Que vous soyez un propriétaire curieux de connaître la valeur potentielle de votre bien ou un futur acheteur désireux de comprendre les implications financières d'un investissement immobilier, cet article vous présentera les notions de bases à absolument connaître. 

🔎 Comprendre la plus-value immobilière

✓ La plus-value immobilière : qu’est-ce que c’est? 

Il est essentiel de considérer la plus-value immobilière lors de la cession d'un bien immobilier. Elle représente la différence entre le prix de vente du bien et son prix d'acquisition, après déduction des frais réels liés à la vente. Cette plus-value peut être soumise à une imposition, mais elle peut également bénéficier d'exonérations sous certaines conditions.

Nous verrons cela plus bas dans cet article, car ce n’est pas si facile à calculer qu’il n’y parait. Il y a des notions d’abattements et de frais à prendre en compte. C’est pour cela qu’il est possible d’utiliser un simulateur de plus-value.

Lorsqu'un propriétaire vend un bien immobilier, il doit s'intéresser à deux types de plus-values: la plus-value ordinaire et la plus-value sur terrain à bâtir. La première concerne la vente d'un bien bâti, tandis que la seconde s'applique à la vente d'un terrain constructible.

Ce sera donc  le gain réalisé par le propriétaire lors de la cession de son bien. Ce calcul prend en compte l'évolution du marché immobilier et reflète l'appréciation de la valeur du bien au fil du temps.

Pour déterminer la plus-value immobilière, il est nécessaire de connaître avec précision le prix d'achat du bien ainsi que les frais d'acquisition, tels que les frais de notaire, les droits d'enregistrement et les commissions d'agence. Ces éléments sont essentiels pour établir une base solide de calcul.

✓ Les facteurs influençant la plus-value immobilière

Plusieurs facteurs vont impacter la plus-value immobilière d'un bien. Parmi les principaux éléments à prendre en considération, on retrouve la localisation du bien. Il s’agit d’un critère déterminant dans la fixation de la plus-value. Un bien situé dans un quartier attractif, bien desservi par les transports en commun, proche des commodités et des établissements scolaires aura tendance à prendre de la valeur plus rapidement.

Ensuite, il faut comprendre l'état du marché immobilier local et national. Ce dernier  joue un rôle crucial dans l'évolution de la valeur du bien. En période de forte demande et de faible offre, les prix ont tendance à augmenter, ce qui peut entraîner une hausse significative de la plus-value. N’hésitez pas à suivre les actualités du secteur de l’immobilier et aussi consulter les petites annonces afin de comprendre dans quelle phase du marché vous vous trouvez. 

Puis, il faut également prendre en compte les améliorations apportées au bien. Des rénovations ou des extensions peuvent avoir un impact positif sur sa valeur et donc sur la plus-value réalisée lors de la vente. Nous insistons sur l’importance de bien entretenir son bien immobilier tout au long de sa vie. C’est investir dans le futur. 

Enfin, un dernier point à prendre en compte est la durée de détention du bien. Elle aura une influence mature  sur le taux d'imposition de la plus-value. Ainsi, plus le bien est détenu longtemps, moins l'impôt sera élevé.

📌 Le calcul de la plus-value immobilière

✓ Comment bien calculer le prix d’acquisition? 

Pour calculer la plus-value immobilière, il est essentiel de connaître le prix d'acquisition du bien. Ce dernier comprend non seulement le prix d'achat initial, mais également certains frais qui y sont directement liés, tels que les frais de notaire, les droits d'enregistrement et les commissions d'agence.

Voici la formule pour déterminer le prix d'acquisition :  Prix d'achat + Frais d'acquisition = Prix d'acquisition. 

✓ Penser à déduire les frais réels de vente

Au moment de la vente du bien, le propriétaire peut déduire certains frais liés à la vente du prix de vente afin de calculer la plus-value nette. Ces frais comprennent les honoraires d'agence, les frais de notaire, les diagnostics obligatoires, les frais de publicité, et éventuellement les travaux effectués pour rendre le bien plus attractif pour l'acheteur.

Nous vous fournissons cette formule qui vous permettra rapidement de définir ces frais réels : 

Formule pour déduire les frais réels de vente : Prix de vente - Frais réels de vente = Prix de vente net

✓ Le calcul de la plus-value immobilière

Nous arrivons à la dernière étape : le calcul de la plus-value immobilière.

Le principe est simple : il faut soustraire le prix d'acquisition net du prix de vente net. Pour vous aider, vous trouverez la formule ci-dessous : 

Formule pour calculer la plus-value immobilière : Plus-value immobilière = Prix de vente net - Prix d'acquisition net

📝 L’imposition sur la plus-value immobilière

✓ Le cas de l'exonération de la plus-value immobilière

Certaines ventes immobilières peuvent bénéficier d'exonérations totales ou partielles d'impôt sur la plus-value. Parmi les cas les plus courants d'exonérations totales, on trouve:

Si le bien vendu est la résidence principale du propriétaire et qu'il occupe ce logement de manière continue au moment de la vente, il peut être exonéré de l'impôt sur la plus-value immobilière. Également, ne sont pas concernés par la plus-value, les ventes de moins de 15 000€. Ce qui signifie que, si le montant de la plus-value réalisée est inférieur à 15 000€, alors l'impôt sur la plus-value est également exonéré.

Enfin, si le bien a été détenu pendant plus de 30 ans, il est exonéré de l'impôt sur la plus-value.

✓ Le taux d'imposition sur la plus-value immobilière

Lorsque l'impôt sur la plus-value immobilière s'applique, le taux d'imposition dépend de la durée de détention du bien. Si vous mettez en vente un bien que vous avez depuis moins de 6 ans alors le taux d'imposition est de 36.2%. Entre 6 et 21 ans de détention,  le taux sera dégressif, commençant à 36.2% et diminuant progressivement chaque année.

Enfin, si vous possédez un bien depuis plus de 21 ans alors le taux d'imposition sera de 19%. Il est donc important de bien réfléchir au moment où vous souhaitez vendre votre bien.