Comment la banque fait-elle le calcul des revenus pour votre demande de prêt immobilier ?

Futur propriétaire, vous vous apprêtez à faire une demande de prêt ? Pour s’assurer de votre finançabilité, les banques vont alors étudier votre dossier, en se basant notamment sur vos revenus. Cependant, suivant votre statut, votre activité et la nature même de vos revenus, ceux-ci ne seront pas forcément pris en compte de la même manière ! On vous aide à y voir plus clair.

Le calcul des revenus des salariés en CDI et des fonctionnaires

Les salariés en CDI hors période d’essai et les fonctionnaires sont les emprunteurs préférés des banques, en raison de revenus réguliers et stables. Trouver un crédit immobilier ne devrait donc pas être un problème pour vous si vous êtes dans l’une de ces situations.

Revenu brut ou net ? Avant ou après impôts ?

En tant que salarié ou fonctionnaire, votre salaire représente la majeure partie voire votre unique source de revenus. C’est donc le principal élément que prennent en compte les banques au moment d’étudier votre dossier. Elles se basent alors sur ce chiffre pour calculer votre capacité d’emprunt, en fonction de votre durée d’emprunt maximale et de l’endettement que vous pouvez supporter (35 % de votre salaire au maximum). 

Votre ancienneté dans l’entreprise peut également peser dans la balance, puisqu’un CDI hors période d’essai sera toujours mieux considéré qu’un CDI à peine signé. De même, si vous avez été récemment augmenté, mais que cela n’est pas encore visible sur vos derniers bulletins de salaire, il est possible que les banques prennent en compte votre augmentation contre un certificat émis par votre entreprise.

Dans tous les cas, que vous soyez salarié du privé ou fonctionnaire, la banque prendra en compte dans son calcul votre revenu net avant impôts. Il est alors pris en compte à 100 % dans le calcul de votre capacité d’emprunt.

Comment est pris en compte le variable ?

Même si votre situation vous permet d’avoir des revenus stables, il est possible qu’ils incluent une part de variable. Mais les banques préfèrent la stabilité ! Quelle que soit l’importance de ces revenus, la banque ne pourra pas les considérer de la même manière que vos revenus fixes. Elle effectuera alors une moyenne de votre variable sur les 3 dernières années (ou moins, suivant les profils) pour pouvoir le prendre en compte dans son calcul de la même manière que votre fixe. Il ne pourra cependant pas être pris en compte à 100 % s’il est trop instable d’un mois à l’autre.

Le calcul des revenus professionnels hors CDI

Professions libérales, auto-entrepreneurs, chefs d’entreprises non-salariés… vos revenus professionnels n’étant pas garantis, ils ne peuvent être considérés de la même manière qu’un salaire. 

Les revenus professionnels hors CDI ou fonction publique sont alors pris en compte de la même manière que le variable. Ils seront calculés à partir des avis d’imposition et des déclarations annuelles de chiffre d’affaires des 3 dernières années. Les banques calculent ainsi une moyenne pour déterminer vos revenus mensuels, et donc les mensualités que vous pourrez éventuellement rembourser.

Encore une fois, les banques vont chercher la stabilité. Si vos revenus professionnels ne sont ni croissants ni stables dans la durée, cela peut dissuader les banques de vous accorder un prêt. À l’inverse, si vous justifiez de plus de 3 ans d’activité avec une hausse constante de chiffre d’affaires, cela peut jouer en votre faveur. Aussi, n’hésitez pas à fournir vos 4 ou 5 derniers avis d’imposition pour le prouver.

Le calcul des autres types revenus

Si les revenus professionnels sont les plus importants aux yeux des banques, d’autres types de revenus peuvent peser dans la balance au moment de votre demande de prêt. C’est notamment le cas des revenus locatifs.

Les revenus locatifs

Les revenus locatifs sont pris en compte par les banques pour calculer votre capacité d’emprunt. Cependant, ils ne sont pas considérés à 100 % ! Comme les loyers ne sont pas des revenus garantis (impayés, vacance locative), ils ne sont pris en compte qu’à hauteur de 80 %, voire 70 % dans certains cas.

La bonne nouvelle, c’est que les banques peuvent considérer ces revenus locatifs même si vous ne possédez pas encore le bien, ce qui peut être avantageux dans le cas d’un investissement locatif. Attention cependant, ces futurs revenus ne seront pas pris en compte dans le calcul de votre taux d’endettement au moment de la demande de prêt : on parle alors de taux d’endettement différentiel. S’il ne peut en aucun cas dépasser les 33 %, il peut servir d’argument lorsque les taux d’endettement classique (à 35 %) sont sur le point d’être dépassés. 

Les allocations et revenus complémentaires

Les allocations de retour à l’emploi, les allocations familiales et les pensions alimentaires dont vous bénéficiez ne sont pas pris en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt. À l’inverse, les pensions que vous versez, elles, sont prises en compte dans le calcul de votre taux d’endettement.

De même, certains revenus complémentaires ne peuvent être pris en compte, bien qu’ils soient liés à une activité professionnelle. C’est notamment le cas des heures supplémentaires, des primes exceptionnelles, ou encore des frais de déplacement ou de paniers repas. De même, si vous exercez une activité en tant qu’auto-entrepreneur en plus de votre activité salariée, ces revenus ne seront pas pris en compte dans le calcul.