Le fonctionnement des OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) 

S’agissant d’un véhicule collectif d’investissement immobilier, l’accès à l’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) peut se faire à partir d’une centaine d’euros.

L’essence même de ses activités tiendra compte d’une remise minimale de 85 % des bénéfices s’en découlant à l’endroit des tiers ou actionnaires (qui y détiennent des parts).

Pour en comprendre davantage, un panorama du cadre environnant ce système est de mise.

🔎 En quoi consistent réellement les OPCI ?

L’OPCI de son diminutif Organisme de Placement Collectif Immobilier voit le jour en 2005. Reconnue par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), entité qui réglemente l’activité des OPCI, devra au préalable, être agréée par cette dernière.

Selon les dispositions légales, l’actif d’un OPCI doit être composé de 60% minimum d’immobilier, 5% minimum de liquidité et 0 à 35 % de valeurs mobilières.

Les OPCI ne sont pas tributaires des fluctuations du marché financier. C’est ce qui expliquerait une potentielle stabilité. Ce qui va aux antipodes même des principes des Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières.

✓ Deux types d'OPCI : les FPI et les SPPICAV

Il existe deux types d’OPCI. On distingue les FPI (Fonds de Placement Immobilier) et SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable. On les distingue par leur personnalité. La première est une personne physique, tandis que la seconde est morale. La SPPICAV prend la forme d’une Société Anonyme.

L’OPCI est un produit financier qui présente une liquidité intrinsèque. L’actionnaire décide à tout moment du rachat de ses actions. L’OPCI nécessite d’être composée à 5% minimum de liquidités afin de garantir une certaine fluidité des échanges.

La valeur des actifs nets de l’OPCI est appelée valeur liquidative. Une Société de Gestion la calcule de manière périodique, lorsqu’un actionnaire souhaite vendre ses actions.

✓ Point sur la fiscalité des OPCI

Pour les FPI (Fonds de Placement Immobilier) la fiscalité s’applique sur les revenus provenant des loyers qui sont soumis à l’imposition des revenus fonciers (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux.)

Lors du rachat des actions, les plus-values réalisées seront imposées à 19% d’impôt sur le revenu et 17.2% de prélèvement sociaux.

Concernant les SPPICAV, les revenus à l’origine des loyers ou de plus-values réalisées seront imposés comme les revenus mobiliers et cessions sur valeurs mobilières.

L’OPCI peut être détenu au sein d’une assurance-vie. Dans ce cas précis, la fiscalité qui s’applique sera similaire à celle de l’assurance-vie.

☑️ Les caractéristiques principales des OPCI

On dénombre différents avantages liés à l’investissement en OPCI.

✓ L'expertise des acteurs des OPCI

Tout d’abord, il faut reconnaître l’expertise des acteurs qui veillent au bon fonctionnement de l’OPCI. L’AMF, commissaire aux comptes, évaluateurs immobiliers, Sociétés de Gestion… L’activité de l’OPCI est réglementée et sécurisée, afin de faciliter les échanges du marché financier.

Chaque actif au sein de l’OPCI présente un potentiel de revalorisation permettant d’augmenter votre capital à la hausse. Cette Société s’engage à faire preuve d’une certaine transparence relative à ses transactions et performances.

Le mode de fonctionnement de l’OPCI simplifie la vie de l’investisseur en déléguant la gestion des actifs à une Société spécialisée.

La diversité des actifs de ce fonds d’investissement permet la constitution et diversification de votre patrimoine. Un patrimoine où les risques sont mutualisés tend à être plus sécurisé.

✓ La liquidité des OPCI

Autre point fort de l’OPCI : la liquidité. La composition de ce produit permet d’accélérer et faciliter la revente des actions.

✓ Une fiscalité modulable des OPCI

La fiscalité est modulable selon vos projets. Les fonds immobiliers peuvent être logés au sein d’assurance-vie, contrat de capitalisation, PEA, compte titres… La fiscalité s’applique en fonction de la provenance des revenus.

Mais tout avantage a ses inconvénients : L’OPCI présente comme la plupart des produits financiers un caractère volatile. En effet le capital investi n’est pas garanti et les fonds immobiliers ont un risque de perte en capital. La durée de l’investissement nécessite d’être considérée sur le long terme.

📌Les risques et contraintes des OPCI

La durée minimale de conservation des parts recommandée dépend de chaque OPCI et se situe généralement entre 8 et 10 ans

Les OPCI n’offrent aucune garantie de protection en capital La fluctuation des cours des actifs financiers de l’OPCI pourra avoir une influence positive ou négative sur la valeur liquidative de l’OPCI. La catégorie de risque actuel ne présage pas du niveau de risque futur et est susceptible d’évoluer dans le temps.